Калькулятор доходности Airbnb: сколько на самом деле приносит посуточная аренда в 2026 году

Большинство калькуляторов доходности Airbnb показывают, сколько объект может заработать. И почти ни один не показывает, сколько у вас останется. Именно тут хозяев и ждёт сюрприз: домик, который за месяц собирает бронирований на 4 386 $, после комиссии Airbnb 15,5 %, уборки и счетов приносит 861 $, а если добавить управляющего за 20 %, почти ничего.

В этом гайде разберём точную математику, подробный пример, загрузку в точке безубыточности, которую пропускает большинство калькуляторов, и покажем, как посчитать свой объект в Rental Profit. Это виджет-калькулятор в GridPeek Tab (на английском), нашем расширении новой вкладки для Chrome. Он считает по вашим цифрам, а не по адресу, и не просит email или телефон, прежде чем показать результат.

Как посчитать прибыль от Airbnb?

Вот вся формула по месяцам. Rental Profit считает ровно так же.

• Забронированные ночи = загрузка × 30,4 ночи
• Заезды = забронированные ночи ÷ средняя длительность проживания
• Доход = забронированные ночи × цена за ночь + заезды × плата за уборку
• Комиссия площадки = % комиссии × доход (и Airbnb, и Vrbo берут комиссию и с платы за уборку)
• Управление = % управляющего × доход от ночей, если вы работаете с ко-хостом или управляющей компанией
• Расходы на смену гостей = заезды × (оплата уборщика + расходники и стирка)
• Прибыль = доход − комиссия площадки − управление − расходы на смену гостей − постоянные ежемесячные счета

Здесь часто ошибаются в двух местах. Во-первых, уборка одновременно доход и расход: гости платят вам за уборку, вы платите уборщику, а площадка между делом забирает свою долю с этого сбора. Во-вторых, количество заездов важно не меньше количества ночей. Двадцать ночей в виде семи коротких заездов означают семь уборок. Двадцать ночей в виде двух длинных означают две.

Какую комиссию Airbnb берёт с хозяев в 2026 году?

В этом году правила поменялись, а многие калькуляторы в интернете до сих пор считают по старым цифрам.

• Airbnb: 15,5 % для большинства хозяев. На странице Airbnb для хозяев сказано, что в 2026 году компания перешла с разделённой комиссии на единую: хозяин платит 15,5 %, и эта комиссия начисляется на цену за ночь и на любые дополнительные сборы, которые вы добавляете, например за уборку или за питомца. Для объявлений в Бразилии и Мексике комиссия 16 %.
• Разделённая комиссия 3 % уходит в прошлое. В справочном центре Airbnb пишет, что схема с разделённой комиссией постепенно отменяется. Если вы всё ещё на ней, вы платите около 3 %, а гости сверху платят отдельный сервисный сбор.
• Vrbo: 12 %. Согласно справочному центру Vrbo, комиссия 12 % начисляется на стоимость проживания и на любые дополнительные сборы с гостя, например за уборку, а отдельной платы за обработку платежа нет, если платёж проводит Vrbo.

Комиссии проверены 31 октября 2026 года. Точная ставка для вас указана в личном кабинете Airbnb или Vrbo, так что если она отличается, берите её.

Отсюда простой совет по цене: если вы хотите получать на Airbnb 160 $ за ночь чистыми, ставьте в объявлении 160 $ ÷ (1 − 0,155) ≈ 189 $, а не 160 $.

Сколько на самом деле приносит посуточная аренда? Разбираем пример

Возьмём реалистичный загородный домик и прогоним его через калькулятор ровно так, как вы бы его ввели. Пример посчитан в долларах США, но виджет работает с любой валютой: её можно выбрать в Setup.

И вот какой получается месяц:

Это около 10 300 $ в год до налога на доход, а точка безубыточности около 47 % загрузки. Если внести 30 000 $, потраченные на мебель и обустройство, во вкладку Setup, виджет покажет, что они окупятся примерно за 2,9 года.

Теперь посмотрим, что даёт одна забронированная ночь. Гости платят за неё около 222 $ (185 $ за ночь плюс доля этой ночи в плате за уборку). Airbnb забирает 34 $, уборка и расходники 33 $, а доля этой ночи в счетах составляет 110 $. У вас остаётся около 44 $. Режим Per night раскладывает это построчно:

Насколько меняется результат из-за комиссий и управляющего?

Тот же домик, те же бронирования, разные условия:

Переход с разделённой комиссии 3 % на комиссию хозяина 15,5 % обходится этому домику примерно в 550 $ в месяц. А ко-хост за 20 % от дохода с ночей почти обнуляет прибыль. Это не повод отказываться от управляющих: хороший может поднять и цену, и загрузку. Это повод посчитать цифры с учётом его вознаграждения до того, как подписывать договор.

Какая загрузка нужна, чтобы выйти в ноль?

Для посуточной аренды нет цифры полезнее точки безубыточности, а большинство калькуляторов её не показывают.

Загрузка в точке безубыточности = постоянные ежемесячные счета ÷ (прибыль с одной забронированной ночи до счетов × 30,4)

У домика каждая забронированная ночь оставляет около 110 $ до счетов (цена 185 $ после комиссии 15,5 % плюс доля платы за уборку после комиссии, минус уборщик и расходники). 2 185 $ ÷ (110 $ × 30,4) ≈ 47 %.

Вот как это выглядит при разной загрузке:

Здесь каждые 5 пунктов загрузки стоят около 235 $ в месяц. Режим Profit map показывает это сеткой «загрузка против цены за ночь», так что видно, что выгоднее: снизить цену, чтобы заполнить ночи, или держать её.

Виджет также показывает минимальную цену, при которой вы ещё выходите в ноль при своей загрузке. Для домика это около 133 $ за ночь, и это полезно знать, когда в тихую неделю тянет снизить цену.

Почему «средний месяц» скрывает ваши худшие месяцы?

Почти любая аренда зависит от сезона, и «средний месяц» незаметно прячет те месяцы, которые уходят в минус. Вкладка Season в Rental Profit распределяет бронирования по году вокруг самого загруженного месяца, сохраняя ту же годовую загрузку и среднюю цену.

При сильной сезонности и пике в июле домик зарабатывает около 2 351 $ в июле и теряет около 412 $ в феврале. За год всё равно выходит примерно 10 300 $, но нужен запас денег, чтобы пережить зиму.

Какие расходы не учитывает большинство калькуляторов Airbnb?

Оценщики по адресу обычно останавливаются на выручке. Прежде чем доверять цифре прибыли, убедитесь, что в ней есть:

Цены на управление сильно зависят от того, что в них входит. Отраслевые гайды называют типичной ставкой за полное управление посуточной арендой от 15 до 40 % от выручки с бронирований. Берите реальное предложение, которое вам сделали.

Туристический налог и налоги на проживание обычно платит гость сверх вашей цены. Где-то Airbnb собирает и перечисляет их за вас, а где-то это нужно делать самому, поэтому проверьте правила своего города.

Как посчитать прибыль от аренды в GridPeek Tab

Интерфейс расширения на английском, поэтому названия кнопок и вкладок в этих шагах указаны так, как вы их увидите.

1. Установите GridPeek Tab в Chrome. Он также устанавливается в Edge и Brave.
2. Откройте новую вкладку, нажмите N (или кнопку + Add), выберите Money & admin, а затем Rental Profit.
3. Во вкладке Pricing укажите цену за ночь, загрузку, среднюю длительность проживания и плату за уборку, а затем выберите площадку: Airbnb 15.5%, Airbnb 3%, Vrbo 12%, Booking 15% или Direct 0%.
4. Во вкладке Costs замените примерные счета своими и укажите, сколько стоят уборщик и расходники за один заезд.
5. Во вкладке Season выберите, насколько объект зависит от сезона и какой месяц самый загруженный.
6. Во вкладке Setup дайте объекту название, выберите валюту и, если хотите, добавьте стоимость обустройства, чтобы увидеть срок окупаемости.

Всё пересчитывается прямо по ходу ввода. Результат можно сохранить в CSV для таблицы или в файл, который потом можно загрузить обратно, чтобы сравнить два объекта.

Калькулятор живёт в новой вкладке, поэтому цифры перед глазами каждый раз, когда вы открываете браузер. Именно это и оказывается самым полезным: когда Airbnb предлагает снизить цену или ко-хост присылает предложение, вы за пять секунд видите, как это скажется на прибыли, и не пересобираете таблицу заново.

Чем это отличается от AirDNA, Awning или Mashvisor?

Они отвечают на другой вопрос. Сервисы, которые работают по адресу, например калькулятор Awning или Rentalizer от AirDNA, по рыночным данным оценивают, сколько объект может заработать: вероятную цену за ночь, загрузку и выручку для конкретного адреса. Это ценно, когда вы выбираете рынок или объект.

Rental Profit отвечает на вопрос, сколько у вас останется по вашим собственным цифрам после всех комиссий и счетов, с точкой безубыточности и сроком окупаемости. Вместе они работают отлично: возьмите оценку цены за ночь и загрузки из рыночного сервиса, введите её в Rental Profit и проверьте, сходится ли сделка после комиссии 15,5 %, уборки и ипотеки.

Сколько можно заработать на Airbnb?

Честно говоря, одну цифру вам не назовёт никто, и к тем, кто называет, стоит относиться с осторожностью. Всё зависит от рынка, объекта, ваших цен и расходов. Зато до надёжного ответа можно дойти за три шага:

1. Оцените цену за ночь и загрузку по похожим объявлениям рядом или с помощью сервиса рыночной аналитики.
2. Введите реальные расходы, особенно ипотеку или аренду, уборку и комиссию 15,5 %.
3. Проверьте разрыв между вашей загрузкой и точкой безубыточности. Объект, который выходит в ноль при 47 % и бронируется на 65 %, переживёт плохой месяц. У объекта с точкой безубыточности 61 % такого запаса нет.

Чего этот калькулятор не скажет

• Он не знает ваш рынок. Он не предсказывает цену за ночь или загрузку. Эти цифры приносите вы.
• Прибыль указана до налога на доход. Как облагается ваш доход от аренды, зависит от вашей ситуации, так что посоветуйтесь с налоговым специалистом.
• Он не проверяет местные правила. Многие города США требуют разрешений, ограничивают посуточную аренду или запрещают её в отдельных районах. Проверьте это до покупки. Если вы сдаёте жильё в другой стране, правила для посуточной аренды там тоже часто зависят от города, так что уточните их на месте.

Посчитайте свои цифры

Домик из этого гайда всего лишь пример. Стоит ли объект того, решают ваша цена, ваши счета и ваша комиссия.

Всего в GridPeek Tab 66 виджетов. Если интересно, что там есть ещё, вот полный обзор всех виджетов и инструментов.

Часто задаваемые вопросы