Airbnb収益シミュレーション：民泊・短期賃貸は2026年に実際いくら残るのか

Airbnbの収益シミュレーションの多くは、物件がいくら稼げるかを教えてくれます。でも、手元にいくら残るかまで教えてくれるものはほとんどありません。ホストが驚くのはこの差です。1か月に4,386ドルの予約が入るキャビンでも、Airbnbの15.5%のホスト手数料、清掃費、固定費を引くと残るのは861ドル。20%の運営代行（コホスト）を入れると、ほぼゼロになります。

この記事では、民泊の収益計算の正確な式、具体的な試算例、ほとんどの計算ツールが省いている損益分岐点の稼働率、そして自分の数字で試せるRental Profitの使い方を紹介します。Rental Profitは、私たちのChrome拡張機能GridPeek Tab（英語）の新しいタブに置ける計算ウィジェットです。住所ではなくあなたの数字で計算し、結果を見る前にメールアドレスや電話番号を求めることもありません。

Airbnbの利益はどうやって計算する？

月ごとの計算式はこれで全部です。Rental Profitもまったく同じ式を使っています。

• 予約泊数 ＝ 稼働率 × 30.4泊
• 滞在回数 ＝ 予約泊数 ÷ 平均宿泊日数
• 売上 ＝ 予約泊数 × 1泊料金 ＋ 滞在回数 × 清掃料金
• プラットフォーム手数料 ＝ 手数料率 × 売上（AirbnbもVrboも清掃料金にも手数料がかかります）
• 運営代行費 ＝ 代行手数料率 × 宿泊料金の売上（コホストや運営代行会社に頼む場合）
• ターンオーバー費用 ＝ 滞在回数 ×（清掃スタッフへの支払い ＋ 消耗品・リネン代）
• 利益 ＝ 売上 − プラットフォーム手数料 − 運営代行費 − ターンオーバー費用 − 毎月の固定費

つまずきやすいポイントが2つあります。ひとつは、清掃が売上でもありコストでもあることです。ゲストは清掃料金を払い、あなたは清掃スタッフに払い、その間でプラットフォームが清掃料金から手数料を取ります。もうひとつは、泊数と同じくらい滞在回数が大事だということです。20泊が7回の短い滞在なら清掃は7回、2回の長い滞在なら2回で済みます。

2026年のAirbnbのホスト手数料はいくら？

今年は手数料の仕組みが変わりましたが、ネット上の計算ツールの多くはまだ古い数字のままです。

• Airbnb：ほとんどのホストは15.5%。 Airbnbのホスト向け解説ページによると、2026年に分担型の手数料から単一の手数料体系に移行しました。ホストが支払う15.5%の手数料が、1泊料金と、清掃料金やペット料金などホストが任意で追加する料金にかかります。ブラジルとメキシコのリスティングは16%です。
• 3%の分担型手数料はなくなりつつあります。 Airbnbのヘルプセンターでは、分担型の手数料体系は段階的に廃止されていると説明されています。まだこの体系のままなら、ホストの負担は約3%で、ゲストは別にサービス料を支払います。
• Vrbo：12%。 Vrboのヘルプセンターによると、宿泊料金と、清掃料金などゲストに請求する追加料金に12%のコミッションがかかります。Vrboが決済を処理する場合、別途の決済手数料はありません。

手数料は2026年10月31日に確認しました。正確な料率はAirbnbやVrboの管理画面に表示されるので、異なる場合はそちらを使ってください。

ここから導ける料金設定のコツ： Airbnbで1泊あたり手取り160ドルにしたいなら、160ドルではなく、160ドル ÷（1 − 0.155）≈ 189ドルで掲載します。

民泊は実際いくら稼げる？具体的な試算例

よくあるキャビン（山小屋風の一棟貸し）を、実際に入力するとおりに計算ツールに入れてみます。この例は米ドルで計算していますが、ウィジェットはSetupの通貨選択でどの通貨でも使えます。

その結果、1か月の収支はこうなります。

所得税を引く前で年間約10,300ドル、損益分岐点は稼働率約47%です。家具や設備にかけた30,000ドルをSetupタブに入れると、約2.9年で回収できるとウィジェットが表示します。

次に、1泊の予約で何が起きているかを見てみましょう。ゲストが払うのは約222ドル（1泊料金185ドルに、その泊が負担する清掃料金の分を足した額）。Airbnbが34ドル、清掃費と消耗品代が33ドル、その泊が負担する固定費が110ドルです。手元に残るのは約44ドル。Per nightビューでは、これが1行ずつ並びます。

手数料や運営代行でどれくらい変わる？

同じキャビン、同じ予約で、手数料の条件だけを変えてみます。

3%の分担型手数料から15.5%のホスト手数料に変わるだけで、このキャビンでは月に約550ドルの差が出ます。宿泊料金の売上の20%でコホストを付けると、利益はほぼ消えてしまいます。だから運営代行を使うべきではない、という話ではありません。腕のいい代行会社なら料金も稼働率も上げてくれるかもしれません。大事なのは、契約する前に代行手数料を入れて計算しておくことです。

損益分岐点になる稼働率はどのくらい？

民泊でいちばん役に立つ数字は損益分岐点ですが、ほとんどの計算ツールはこれを表示しません。

損益分岐点の稼働率 ＝ 毎月の固定費 ÷（固定費を引く前の1泊あたりの利益 × 30.4）

このキャビンでは、1泊の予約で固定費を引く前に約110ドル残ります（15.5%の手数料を引いた1泊料金185ドルに、手数料を引いた清掃料金のその泊の分を足し、清掃費と消耗品代を引いた額）。2,185ドル ÷（110ドル × 30.4）≈ **47%**です。

稼働率ごとに見るとこうなります。

この例では、稼働率が5ポイント変わるごとに月の利益が約235ドル変わります。Profit mapビューでは、稼働率と1泊料金の組み合わせがグリッドで表示されるので、料金を下げて予約を埋めるべきか、料金を据え置くべきかがひと目でわかります。

ウィジェットには、今の稼働率で損益分岐点を保てる最低料金も表示されます。このキャビンでは1泊約133ドル。閑散期の週に値下げしたくなったときに便利です。

「平均的な月」では赤字の月が見えないのはなぜ？

民泊にはほぼ必ず季節変動があり、「平均的な月」で考えると赤字になる月がこっそり隠れてしまいます。Rental ProfitのSeasonタブは、年間の稼働率と平均料金はそのままに、いちばん忙しい月を中心に予約を1年に割り振ります。

季節変動を強めにして7月をピークにすると、このキャビンは7月に約2,351ドルの黒字、2月に約412ドルの赤字になります。1年の合計は約10,300ドルのままですが、冬を乗り切るための資金が必要です。

Airbnbの計算ツールの多くが見落としているコストは？

住所から見積もるタイプのツールは、たいてい売上までしか出しません。利益の数字を信じる前に、次のコストが入っているか確認してください。

運営代行の料金は、どこまで任せるかで大きく変わります。業界のガイドでは、フルサービスの短期賃貸の運営代行は予約売上の15%から40%が一般的とされています。実際に受け取った見積もりを使ってください。

宿泊税などの税金は、ふつう料金に上乗せしてゲストに請求されます。Airbnbが代わりに徴収して納めてくれる地域もあれば、自分で納める必要がある地域もあるので、物件のある都市のルールを確認してください。

GridPeek Tabで民泊の利益を計算する手順

拡張機能の画面は英語なので、以下の手順ではボタン名やタブ名を表示どおりに書いています。

1. GridPeek TabをChromeに追加します。EdgeやBraveにもインストールできます。
2. 新しいタブを開いて N キーを押すか + Add をクリックし、Money & admin、続いて Rental Profit を選びます。
3. Pricing で1泊料金、稼働率、平均宿泊日数、清掃料金を設定し、プラットフォームを選びます。選択肢はAirbnb 15.5%、Airbnb 3%、Vrbo 12%、Booking 15%、Direct 0%です。
4. Costs でサンプルの固定費を自分の数字に置き換え、1回の滞在あたりの清掃費と消耗品代を設定します。
5. Season で季節変動の強さと、いちばん忙しい月を選びます。
6. Setup で物件名を付け、通貨を選び、必要なら初期費用を入れて回収期間を確認します。

入力するそばから結果が更新されます。結果はスプレッドシート用のCSVとして保存することも、あとで読み込んで2つの物件を比べられるファイルとして保存することもできます。

新しいタブに置いておけるので、ブラウザを開くたびに数字が目に入ります。実はここがいちばん便利なところです。Airbnbから値下げを提案されたときや、コホストから見積もりが届いたときに、スプレッドシートを作り直さなくても、利益がどう変わるかを5秒で確認できます。

AirDNA、Awning、Mashvisorとは何が違う？

答えている問いが違います。Awningの計算ツールやAirDNAのRentalizerのような住所ベースのツールは、市場データから物件がいくら稼げそうかを見積もります。つまり、その住所で見込める1泊料金、稼働率、売上です。エリアや物件を選ぶ段階ではとても役に立ちます。

Rental Profitが答えるのは、あなた自身の数字から、すべての手数料と固定費を引いたあとにいくら残るかです。損益分岐点と回収期間も出します。この2つは組み合わせると効果的です。市場データツールで見積もった1泊料金と稼働率をRental Profitに入れれば、15.5%の手数料、清掃費、住宅ローンを引いてもその物件が成り立つかがわかります。

Airbnbでいくら稼げる？

正直に言うと、ひとつの数字で答えられる人はいませんし、断言する人には気をつけたほうがいいでしょう。エリア、物件、料金設定、コストで変わるからです。それでも、次の3ステップで信頼できる答えにたどり着けます。

1. 1泊料金と稼働率を見積もる。 近くの似たリスティングや、市場データツールを参考にします。
2. 実際のコストを入れる。 特に住宅ローンや家賃、清掃費、15.5%の手数料です。
3. 実際の稼働率と損益分岐点の差を確認する。 損益分岐点が47%で65%予約が入る物件なら、悪い月があっても吸収できます。損益分岐点が61%の物件には、その余裕がありません。

この計算ツールでわからないこと

• あなたのエリアの市場はわかりません。 1泊料金や稼働率を予測する機能はありません。その数字はあなたが用意します。
• 利益は所得税を引く前の金額です。 賃貸収入にどう税金がかかるかは状況によって違うので、税理士などの専門家に相談してください。
• 地域のルールは確認しません。 アメリカの多くの都市では、許可が必要だったり、短期賃貸が制限されていたり、一部の地域で禁止されていたりします。購入前に確認してください。日本でも民泊のルールは自治体ごとに異なるので、物件のある地域の決まりを必ず確かめましょう。

自分の数字で計算してみましょう

この記事のキャビンはあくまで一例です。その物件をやる価値があるかを決めるのは、あなたの料金、あなたの固定費、あなたの手数料です。

GridPeek Tabには全部で66のウィジェットがあります。ほかに何があるか気になったら、すべてのウィジェットとツールの紹介記事をどうぞ。

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